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第632章 愧疚（第3页）

相当于政府垄断了土地一级市场，而计划经济遗留下来的这一独特制度使土地成为中国地方政府巨大资本且不断增值的信用。

“土地财政”

的作用是利用市场机制将隐匿财富转化为启动中国城市化的巨大资本，正是这一制度，使得中国走上一条通过土地融资获得原始资本的发展道路。

1987年，深圳借鉴改造香港土地制度，将土地所有权与使用权两权分离，到90年全国推广。

1994年由于中央启用分税制，地方财政收入从80%降到50%，财政支出仍维持在80%，导致地方财政难以为继。

所以当时作为交换的条件，中央明确土地收入归地方政府所有。

自此开启了地方卖地为生的城市化道路。

而土地出售的本质是：通过出售土地未来的增值，为城市的公共服务一次性投资融资。

按照1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：商业、旅游、娱乐用地40年，工业综合用地50年，教育、科技、文化、卫生等公共用地50年，居住用地70年。

所以土地财政的本质就是土地金融，未解决城市建设启动资本问题的一种特殊金融制度设计，地方政府通过土地财政，成功把公共服务未来收益资本化，把财政问题用金融手段解决。

所以中国的不动产不仅包含该项物业未来的增值，还包含政府转移的不动产税收，这是作为投资品的不动产，在中国与其他国家最大的不同，这就解释了为什么中国房价如此之高的原因，从国际标准来看，房价收入比的合理水平是3~7倍，中国房价收入比在20~30倍，一线城市50。

但你要知道中国房地产的总建筑成本约为3000~4000元㎡，其余的大部分都是地价，这就是为什么建筑成本差不多，一线二线城市和其他城市房价差别这么大，小城市地价在总成本只占三分之一，而一二线土地成本基本上在四分之三以上。

根据2018年社科院《房地产蓝皮书》我国房价中68%是地价。

很多人还在把中国的房子当成普通的商品看待，那么房屋本身如果作为商品是不断折旧贬值的，照理房价应该下跌才对，而现实不是这样的，房价的上涨不来源于本身而是来自于地价的上涨，或者更本质的说是地块周边公共服务的改善，所以为什么地王对于带动周边房价是最明显的。

理解了这个，你就理解了，在中国老百姓购买城市不动产；相当于购买了这个城市“股票”

，GDP和税收是股票的基本面，居民（小股东）会根据城市政府的经济状况和盈利能力以及房价波动选择购入或卖出“股票”

（住房），而城市股票的市场价值是对这个城市未来公共服务水平的预期，房价上涨等于政府派发股票红利，政府出让新的土地相当于增发新股稀释股权。

用股票市场的逻辑来理解土地财政就十分清楚了。

这就是中国房地产无法和国外地产相比较的原因之一。

在西方国家，政府城市化的初期也没有原始资本，但它采用的是债权融资，抵押税收发行市政“债券”

，向老百姓借钱，所以为什么欧洲国家动不动金融危机就要破产，因为你债是一定要还的，一旦违约会导致信用破产。

政府拿市政债融资，购买公共服务，推动城市化建设。

所以美国的房子是不贵，但他的房产税高，70年的房产税差不多是房子价格的2倍多，相当于你每30年要重新把房子买一遍，你买了房子，要用周边的医疗、教育你就要交税，这个房子和公共服务是分离的。

而中国采用的相当于股权融资，股权融资的好处是啥，赚了一起赚，赔了一起赔，老百姓只要买了房子，周边的公共服务是不需要另外交税了，70年里只要房子不倒，你儿子、孙子都可以享受周边的医疗、教育、交通。

所以中国住宅的本质就是资本品。

理解中国房地产要使用股票市场的逻辑，地方政府是一级市场（原始股），把土地股票包销给开发商（券商）；开发商（券商）是二级市场，加工产品（房地产）分销给散户；二手房相当于三级市场，散户和散户间的游戏。

很多人一直认为房子就应该是商品，用商品的逻辑来看待房价，分析走势，那我只能说你永远也看不清楼市的本质。

只要是土地财政，不动产就无可避免的会是一个资本品。

无论怎样打压住房市场，只要其收益和流动性高于股票、黄金、储蓄、外汇等常规的资本品，资金就会继续流入不动产市场。

当然，我绝对相信土地财政是历史性产物，土地财政背后也造成了诸多的风险，所以这个金融工具到了一定时期一定会被收起来，但不会是现在，预估起码还有五年，这次疫情的出现不会加速只会使其延后。

很多人在新基建的话题，看看这张图，所谓的新基建只占总投资的0.5%，说到底还是新瓶装旧酒，和四万亿没有本质区别，所以你们都懂得。

另外，并不是鼓吹人们去买房，毕竟这世界上没有永远的涨和跌，只是告诉大家一个真实的房地产市场。

把这个讲清楚了，至于要不要买，大家心里也许就有数了。

YQ虽然算是黑天鹅会对房地产造成一定冲击，但是房价的本质是不会变的。

这个社会你所见到的一切都是被人精心设计过的（包括舆论），洞悉到一件事物的本质，才能做出正确的决定。